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国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知,都是因为从广东省出台的各种降低企业用地成本的政策中看到了实惠

日前,记者从佛山市重点项目工作局获悉,《佛山市2019年重大产业项目“大招商招大商”工作方案已经印发并送审。为确保项目用地保障,《方案》提出对先进制造业和新兴产业等优先发展产业且用地集约的工业项目,土地出让底价可按不低于所在地土地等别相对应工业用地最低价标准的70%执行。
《方案》提出:“对先进制造业和新兴产业等优先发展产业且用地集约的工业项目,土地出让底价可按不低于所在地土地等别相对应工业用地最低价标准的70%执行。”佛山市市长朱伟日前在2019年重大产业项目招商工作会议上提出,佛山要创新土地使用模式,鼓励先租后让、租让结合方式使用土地,探索以租赁方式解决露天堆场、露天操作场地、停车场用地等生产配套设施用地。另外,要探索制定全市重大产业项目用地连片储备的措施办法,禅城、南海、顺德均要提前储备一批100亩、300亩、500亩以上连片工业用地熟地,高明、三水均要提前储备一批500亩、1000亩以上连片工业用地熟地。
除了用地保障,《方案》还提出在项目落地时相关行业主管部门及行政服务中心高效配合。
如深化“放管服”改革,推行重大产业项目全程代办,提供全流程审批代办服务。落实代办专员实行一对一“贴身式”全程跟踪服务,为落地企业提供全过程个性化、精准化代办服务,实现重大产业项目“一部门办、一窗入件、一人代跑”,实行招商项目落地“首谈首接”责任制等。

国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知,都是因为从广东省出台的各种降低企业用地成本的政策中看到了实惠。其实,在“实体经济十条”出台前,广东省《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见已提出多项全新的政策体系,包括缩减工业用地出让期限和鼓励租赁工业用地,同时还提出工业用地续期和转型利用等政策,目的就是要提高土地使用效率,降低企业用地成本。

国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知
国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知国土资源部国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知国土资发〔2009〕56号各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局),新疆生产建设兵团国土资源局,各派驻地方的国家土地督察局:
针对当前经济形势和土地市场运行变化情况,为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策,更好地履行部门职责,充分发挥地价政策在宏观调控中的作用,部决定对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整。现就有关问题通知如下:
一、市县国土资源管理部门在工业用地出让前应当按照《城镇土地估价规程》进行评估,根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等集体决策、综合确定出让底价。
二、对各省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。优先发展产业是指各省依据国家《产业结构调整指导目录》制订的本地产业发展规划中优先发展的产业。用地集约是指项目建设用地容积率和建筑系数超过《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》所规定标准40%以上、投资强度增加10%以上。
三、以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目,在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。农、林、牧、渔业产品初加工工业项目是指在产地对农、林、牧、渔业产品直接进行初次加工的项目,具体由各省在《国民经济行业分类》第13、14、15、17、18、19、20大类范围内按小类认定。
四、对中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地,且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地,在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的15%执行。使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地,可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的50%执行。国有未利用地包括《土地利用现状分类》中未列入耕地后备资源的盐碱地、沼泽地、沙地、裸地。
五、工业项目按照本通知第二、三、四条规定拟定的出让底价低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的,应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。
六、省级国土资源管理部门要根据本地实际尽快制定公布本省的工业用地出让最低价标准,对个别县、市基准地价末级地的平均土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和确实低于《标准》的,由省级国土资源管理部门根据本省县级行政单元总数,按照总数小于50的不超过5%,其它不超过3%的原则,控制拟调整县、市的数量,统筹组织测算、论证和平衡,提出明确意见并于2009年6月30日前报部备案后,可以按当地实际执行最低价标准。各省确定的优先发展产业目录与按行业分类小类认定的农、林、牧、渔业产品初加工项目目录需一并报部备案。逾期未备案的按《标准》执行。
七、各地国土资源管理部门要加强对工业用地出让的监督管理,通过土地市场动态监测与监管系统,及时掌握出让价格等土地供应信息。对违反最低价标准相关实施政策、低于标准出让工业用地的,要依法追究有关人员的法律责任。
中华人民共和国国土资源部 二〇〇九年五月十一日

为进一步降低企业用地初始成本,推进企业“轻资产”运行,切实提高土地利用效率,对于以后工业项目采取出让或租赁方式供应土地的,《指导意见》明确要求出让年限“原则上不超过20年”,而对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等,则需经地级以上市人民政府认定后,以认定的出让年期出让,最高不超过50年。

而广东近期出台的“以先租后让方式供应的工业用地,租赁期满达到合同约定条件的,在同等条件下原租赁企业优先受让”政策,增加了原租赁企业竟得土地使用权的砝码,较好地解决了租赁用地政策的痛点。同时,由于具体供地工作是由市、县政府负责的,市、县还应及时出台配套的实施细则,根据当地实际情况明确“同等条件”的内涵(如出让价款、每亩工业产值、平均税额、环保要求等)以及具体判定和操作方法,保障优先受让政策完全落地。

像对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业这类优先发展产业,是我省重点发展和保护的产业门类。因此,广东根据国家的有关规定出台了“属于我省优先发展产业且用地集约的制造业项目,土地出让底价可按所在地土地等别相对应工业用地最低价标准的70%执行”政策。

合理缩短出让年限、鼓励租赁工业用地……广东多措施降低企业用地成本优先发展产业用地可按底价七折出让

省国土资源厅进一步解释,出让底价的具体确定,由市、县人民政府国土资源行政主管部门根据土地估价结果和政府产业政策综合确定,最低不得低于宗地土地等别相对应工业用地最低价标准的70%。

在以弹性的供地方式来缩减工业用地出让期限的同时,广东还在探索一种新的“只租不让、先租后让、租让结合、分期供应”的多元化土地供应模式。

鼓励市县实行弹性政策出让土地

根据国家鼓励租赁用地的政策导向以及我省建设节约集约用地示范省的工作需要,我省出台了租赁用地的支持政策。省国土资源厅透露,租赁用地政策的重要痛点是租赁期限较短,在原有的政策条件下,企业在租赁期届满后需要受让土地使用权的,必须通过招拍挂程序与其他市场主体在同等条件下竞争土地使用权。这增加了土地使用权归属的不确定性,打击了企业租赁工业用地的积极性。

“从统计数字上看,我国企业的平均寿命明显少于50年。但以前出让工业用地时一般按照法律规定的最高年限——50年来出让土地的。”日前,广东省国土资源厅厅长陈光荣对记者表示,有关研究机构的报告指出,世界500强公司平均寿命约40—42年、世界1000强公司平均寿命约30年,中国制造企业的平均寿命11.1年,其中寿命达20年以上的仅为7.9%。把工业用地的出让年限设定为50年出让给企业,既提高了企业的初始用地成本,也降低了用地效率。正因如此,省国土资源厅鼓励市、县根据当地实际情况实行工业用地弹性出让政策,合理缩短工业用地出让年限。

“对投资实体经济的企业说,用地成本往往在企业的总成本中占据了很大部分。广东出台的弹性供地政策不仅可以提高效率,还直接降低了企业的初始用地成本。”一家原本打算落户东南亚的法国大型家电制造企业今年还是决定“安家”东莞。该企业相关负责人布朗先生对南方日报记者坦承,他所知道的几家外企近期选择在广东珠三角“安家”,都是因为从广东省出台的各种降低企业用地成本的政策中看到了实惠。

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